In de pers en op sociale media wordt het thema “Zeepark” de voorbije maanden herhaaldelijk aangehaald.
Niet alle informatie die recentelijk de wereld wordt ingestuurd, lijkt te getuigen van veel dossierkennis. Bewust of onbewust is de voorbije maanden een teneur gecreëerd waarbij het lokaal bestuur van De Panne verweten wordt onzorgvuldig om te springen met “natuur”. Sterker nog, “de burgemeester wil opnieuw gaan bouwen in de duinen en speelt onder één hoedje met de stoute verkavelaars”. Sommigen opperen zelfs dat er eigenbelang mee gemoeid is …
Dergelijke verhalen beginnen een eigen leven te leiden. Verhalen, vaak gevoed door lokale protagonisten die er een mogelijkheid in zien om “de gemeente” en de burgemeester schade toe te brengen. Van enige dossierkennis of nuance lijkt geen sprake te zijn. Men probeert een “karaktermoord” te bekomen op “de gemeente” en “de burgemeester”.
Toegegeven, dat stoort me. De gemeente heeft de beste intenties met de site, vroeger en vandaag.
Ik ben helemaal geen ontwikkelaar, ik heb geen enkele belanghebbende band met de immobiliënwereld en ik heb geen enkel persoonlijk voordeel bij gelijk welk bouwproject. Als Burgemeester en fiere liefhebber van mijn groene omgeving voer ik beleid uit, beleid dat democratisch tot stand is gekomen en dat beantwoordt aan alle lokale of bovenlokale regelgeving.
Het beleid rond Zeepark is tot stand gekomen in functie van een betere natuur, en niet om de destijdse eigenaar of een kandidaat ontwikkelaar ter wille te zijn.
In onderstaande tekst leg ik (nogmaals) uit hoe het “Zeepark” – verhaal in elkaar steekt.
Van camping tot GRUP
De site betreft 8ha grond, tussen De Panne en Koksijde enerzijds, en tussen de kustbaan en het strand.
Het gebied “camping Zeepark” is door het gewestplan op 6 december 1976 bij Koninklijk Besluit ingekleurd als “zone voor verblijfsrecreatie”. Dit officiële statuut heeft de site nog steeds. Het gewestplan is een geheel van zoneringen die destijds werden bepaald en die de grote lijnen van het ruimtelijk beleid op lokaal en bovenlokaal vlak vastlegt.
Op de site is gedurende vele decennia, sinds halfweg de jaren 1950, camping Zeepark correct vergund uitgebaat geweest. De camping werd gedurende tientallen jaren uitgebaat door de familie Houtsaeger. Vele honderdduizenden zijn er op vakantie gekomen.
De camping was actief van 14 dagen voor de paasvakantie tot eind september. In de wintermaanden werd de site onbeheerd gelaten om dan, bij de start van het volgende seizoen, het volledige terrein met de bulldozer opnieuw te nivelleren, en dit nagenoeg rondom tot tegen de perceelsgrenzen. Van enige duinvorming op de site zelf is gedurende al die jaren nagenoeg geen sprake geweest. Hoogstens was hier en daar wat groen tussen de blokken kampeerplekken.
De huidige duingordel aan de kant van het strand ligt buiten de site. Die duinen waren er trouwens vroeger ook helemaal niet: de camping lag bijna “op het strand”. De huidige duingordel tussen de site en het strand heeft zich natuurlijk gevormd en is door de jaren heen geëvolueerd tot een stevige kustbeschermingsgordel.
Ten oosten van de site (kant Koksijde) lag het vakantiepark “Strandmotel”. Ook daar stonden een aantal gebouwen en was er wegenis aangelegd. Rond 2010 werd het Strandmotel verkocht, afgebroken en werd het gebouw “Zilt” gebouwd. Tussen "het Zilt" en de camping is een strook natuurgebied.
Op de site van camping Zeepark stonden gebouwen voor het onthaal, waren er sanitaire blokken, was er een groot restaurant, .... De honderden campingplaatsen waren bereikbaar via tarmacbaantjes. Ongeveer 11% van de volledige site was / is verhard (straten, gebouwen, …).
De gebouwen zijn ondertussen helemaal vervallen, de baantjes zijn nog aanwezig maar ondertussen deels onder het zand beland.
In feite was de hele site in eigendom van de familie Houtsaeger, behoudens een klein perceeltje net naast het Canadezenplein (ongeveer ter hoogte van de huidige sanitaire voorzieningen).
Het GRUP "Zeepark"
Rond 2011 ontving de gemeente een bouwaanvraag voor de bouw van 8 individuele vakantiehuizen op het kleinere perceel. De gemeente kon zich -helemaal terecht- niet akkoord verklaren met dergelijke ontwikkeling. Want, wat zou kunnen op het kleine perceel, ging ook moeten kunnen op het grotere geheel.
Maar, om dit kleinere project te kunnen tegengaan, moest de gemeente wel over de juiste instrumenten beschikken.
Vandaar de beslissing in 2012 om een “GRUP” op te maken:
Belangrijk, want de bestemming van de site als ‘zone voor verblijfsrecreatie’ gaf de eigenaar bepaalde bouwrechten. Zo was het volgens de voorschriften van het gewestplan mogelijk om 50% van het volledige terrein te verharden en zo de hele site vol te bouwen met 250 individuele vakantiehuisjes met private tuintjes en parkings, de benodigde wegenis, en andere nutsvoorzieningen zoals zwembad, tennisvelden, enz...
Om dergelijke, weinig wenselijke, ontwikkeling op de site uit te kunnen sluiten werd het ‘GRUP Camping Zeepark’ opgestart. In een (Gemeentelijk) Ruimtelijk Uitvoerings Plan worden de spelregels vastgelegd waaraan een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling moet voldoen.
Hierbij werd billijkheidshalve uitgegaan van het volgens het Gewestplan mogelijk te realiseren aantal vakantiewoningen. De gemeente kon zich vinden om deze toelaatbare te realiseren m² ‘vloeroppervlakte’ te verdelen in een aantal gestapelde volumes, waaronder een hotel, vakantielogies en een beachclub op de hoek van de Zeedijk met het Canadezenplein.
Door te stapelen wordt immers open ruimte gecreëerd, een juist principe.
Hieraan werden 2 belangrijke voorwaarden gekoppeld, namelijk dat
De gebieden buiten de site, zijnde de aanwezige zeereepduinen voor de camping op het strand, en de strook tussen de camping en de aanpalende residentie Zilt (oost), blijven onaangeroerd en maken geen deel uit van de camping en het GRUP.
Zonder het initiatief van de gemeente, om een GRUP op te maken, was de camping op vandaag misschien nog steeds een camping, met het jaarlijkse bulldozerwerk als gevolg. Er ging nooit enige natuurwaarde kunnen worden gecreëerd, op geen enkele vierkante meter van de hele site van 80 000 m².
Zonder het initiatief van de gemeente, om een GRUP op te maken, was de camping op vandaag misschien volledig volbouwd met allemaal individuele vakantiehuisjes en perifere infrastructuur.
Een GRUP is een bijzonder complexe materie: er zijn heel wat administraties van de Vlaamse Overheid en provincie bij betrokken. Een GRUP is een instrument dat door de Vlaamse Overheid aan de gemeenten wordt aangeboden om zelf, als kenner van het terrein, ruimtelijke ontwikkelingskaders te schrijven – zij het steeds onder het vergrootglas van de voogdij – overheid.
De Gemeenteraad besliste op 25 juni 2013 tot de opmaak van het GRUP ‘Zeepark’, het College van burgemeester en schepenen stelde na de aanbestedingsprocedure op 26 augustus 2013 het studiebureau CreoSum aan voor de uitvoering van deze opdracht.
Het GRUP werd unaniem goedgekeurd door de gemeenteraad van 10 oktober 2016, en eigenlijk kregen we voor het GRUP applaus op vele banken voor het bekomen evenwicht tussen economie en ecologie. Ook de Vlaamse en Provinciale administraties gaven een positief advies. Slechts een handvol bezwaren van burgers werden ingediend, en dan nog meestal van families die al jaren op vakantie kwamen op de camping – begrijpelijk.
Banalisering van het GRUP
In 2017 werd de camping verkocht aan de huidige private eigenaar. De nieuwe eigenaar kon zich vinden in de visie van het gemeentebestuur en nam een constructieve houding aan tijdens het proces van het GRUP. Zo konden de mogelijkheden van het GRUP ook meteen gevisualiseerd worden.
Het opgemaakte GRUP dient als leidraad om een effectieve omgevingsvergunning te kunnen aanvragen om een ontwikkeling ook effectief te kunnen realiseren. Een GRUP is geen uitgetekend bouwplan, maar een geheel van krijtlijnen waaraan een toekomstig bouwplan moet voldoen.
Het GRUP voorziet in voorwaarden wat, waar, hoe hoog en op welke terreinbezetting kan gebouwd worden. En doet dus ook uitspraken over waar niét mag gebouwd worden of welke zones onaangeroerd moeten blijven. Deze laatste zones hebben voor de initiatiefnemer dus op zich geen werkelijke economische waarde.
In het GRUP is voorzien dat op 25% kan gebouwd worden en van die 25% mag slechts 15% zichtbaar zijn. Dat houdt in dat bijvoorbeeld de parking onder nieuw aan te leggen duinen dient te worden gebouwd.
Grote zones van het gebied kregen de bestemming ‘groenzone’ en zijn verplicht in te richten met duineigen beplanting. Ook de aanwezige asfaltwegen, constructies en nutsleidingen zijn hier voorafgaandelijk volledig te verwijderen. De gehele site zou publiek toegankelijk kunnen worden.
Aan noordzijde kant zee, zijn de aanpalende zeereepduinen (buiten het gebied) over de volledige lengte met een diepte van 40 meter uit te breiden.
Aan de oostzijde, kant Zilt, is de aanpalende strook van 50 meter natuurgebied (buiten het gebied) met een strook van 40 tot 60 meter uit te breiden tot een duineigen groenstrook van minimaal 90 tot 110 meter breedte.
Aan de zuidzijde, kant Houtsaegerduinen, zijn de bestaande duinen tot aan de hotelzone eveneens uit te breiden tot een diepte van 40 meter.
Al deze zones moeten volledig bouwvrij blijven. Voor deze zones moet binnen de vergunningsprocedure een natuurbeheersplan opgemaakt worden.
Om een effectieve omgevingsvergunningsaanvraag te kunnen indienen, moet vooraf een project-MER procedure (Milieu Effecten Rapport) gevoerd worden. Voor de project - MER procedure moeten opnieuw vele administraties adviezen geven, maar dan op een concreet bouwplan.
En daar wringt momenteel het schoentje: de Vlaamse adviesinstanties (lees: de adviserende cel van het Agentschap voor Natuur en Bos, AVES) stellen onredelijke eisen waardoor elke mogelijke ontwikkeling telkens opnieuw gefnuikt wordt. De ene keer is het omwille van een zeldzaam broedend vogelpaar, de andere keer is het omwille van de emissies vanwege het geplande zwembad in het hotel, … Er blijkt telkens wel “iets” te zijn.
Het mag gezegd: enkele ambtenaren binnen het Agentschap voor Natuur en Bos, cel AVES willen geen enkel project. Rechtsgeldig GRUP of niet.
En, naar mijn persoonlijke impressie, door onhaalbare en onrealistische adviezen te schrijven, is men de huidige eigenaar aan het uitwringen in de hoop dat die het plots “beu” wordt en de grond voor een prijsje van de hand zal doen.
De Vlaamse administratie maakt daarbij handig gebruik van het aspect "tijd". Iedereen aan zee weet dat duinvorming snel ontstaat. Elk perceel dichtbij het strand dat niet wordt beheerd, krijgt al snel het karakter van een duin.
Door het opleggen van altijd maar nieuwe voorwaarden binnen het kader van de project - MER procedure, kon tot op vandaag geen omgevingsvergunning worden aangevraagd en kunnen er dus geen werken uitgevoerd worden. Zo ontstaan nieuwe duinvorming en bijhorende habitats.
Ondertussen duurt dit kat-en-muis spel al ruim 5 jaar. De rechtszekerheid lijkt zoek.
Het GRUP is door het lokaal bestuur met de beste intenties opgesteld, als een voorzichtig en redelijk persoon, die wel degelijk bekommerd is om zijn omgeving. Het GRUP werd net opgesteld om meer ruimtelijke kwaliteit te bekomen, in plaats van een jaarlijks plat-gebulldozerde camping of een banaal dorp van tweedeverblijven.
De gemeente ziet met lede ogen aan hoe haar goedbedoelde GRUP lijkt te worden gebanaliseerd .
Door verschillende instanties, milieubewegingen en ‘vox populi’ wordt het GRUP in feite verkracht: het zou een vrijgeleide zijn voor de invasieve immobiliënwereld om de site vol te bouwen met 250 vakantiehuisjes, waar de gemeente vlotjes in meegaat en enkel het financiële belang van de investeerders en de gemeentekas dient.
Plots wordt er niet meer gesproken over de Camping Zeepark maar duikt de naam ‘Zeeparkduinen’ op. Men bespeelt handig de ongeïnformeerde publieke opinie en slaagt erin om lokale, Provinciale en Vlaamse beleidsmakers weinig genuanceerde en ongefundeerde uitspraken te laten doen. Minister Demir verklaart in het Vlaams Parlement bijna letterlijk dat de bouwwoede in de duinen van De Panne moet gestopt worden en er alles te zullen aan doen om een ontwikkeling op de site tegen te houden.
In één pennentrek wordt daarbij in feite het GRUP de vuilbak in gekieperd, ietwat eufemistisch gesteld zonder al te veel dossierkennis en in ieder geval zonder overweging van de initiële lokale insteken.
Tot tweemaal toe nodigde ik de Minister uit om even op plaatsbezoek te komen, en ons lokaal bestuur te horen. Ik heb het genoegen nog niet gehad met de Minister in gesprek te kunnen gaan, ondanks haar uitspraken in het Vlaams Parlement. Het is niet zo sjiek om door een Minister in het Vlaams Parlement afgeschilderd te worden als een “duinenverkavelaar”.
Voor de volledigheid: er is helemaal geen bouwwoede in de duinen van De Panne: De Panne is omsingeld door 800 ha natuurgebied, er zijn nauwelijks nog bouwkavels beschikbaar en waar wel nog kan gebouwd worden, gelden stringente voorwaarden voor behoud van natuur- en erfgoedkenmerken. Nergens anders aan de kust is er meer natuur, en daar zijn we verdraaid trots op!
Een nuchtere benadering van het dossier is echter aan de orde. De site is op het Gewestplan ingekleurd als ‘zone voor verblijfsrecreatie’ en dat heeft nu eenmaal een economische waarde. Een andere – financiële minder waardevolle - bestemming geven aan het gebied gaat dus gepaard met het compenseren van deze economische waarde: planschade.
Het lokaal bestuur heeft steeds aangehouden niet gekant te zijn tegen het omvormen van de bestemming van het gebied tot natuurgebied. Maar wel dat het initiatief moet komen van degene die hiervoor in de buidel wenst te tasten – de gemeentelijke buidel is daarvoor niet diep genoeg.
De economische waarde van het gebied mag intussen worden geschat op 30 miljoen euro, omgerekend komt dat neer op 350 eur / m² voor deze site van 85.000 m². Dat is ongeveer de prijs per m² van volwaardige villa – bouwgrond.
Ter vergelijking: de gemeente koopt regelmatig stukken duin -en strandgrond aan voor een prijs van 20 euro/ m² (!).
De economische waarde van het begrip "zone voor verblijfrecreatie" is dus makkelijk 15 keer zo hoog dan de economische waarde van "duingebied". Dit is een werkelijkheid waar niet om heen kan gegaan worden.
Oplossing in zicht?
Een betere benadering van de economische realiteit, in samenhang met de bepalingen van het GRUP, zou voor alle partijen een win-win situatie kunnen zijn.
Het GRUP voorziet in voorwaarden wat, waar, hoe hoog en op welke terreinbezetting kan gebouwd worden. En doet dus ook uitspraken over waar niét mag gebouwd worden of welke zones onaangeroerd moeten blijven. Deze zones hebben voor de initiatiefnemer dus op zich geen werkelijke economische waarde. Wat uiteraard niet hetzelfde is als “geen waarde”: uiteraard is open en vrije groene ruimte op zich bijzonder waardevol, voor ons, als maatschappij. Zo is onze natuur voor De Panne zowat het meest waardevolle waarover we beschikken.
Twee maanden geleden formuleerde ik aan de Minister een oplossingsgericht voorstel. Ik mocht het geluk nog niet hebben een antwoord te krijgen. Soit, ’t is druk voor iedereen.
Een constructieve benadering van het GRUP zou erin kunnen bestaan dat de eigenaar een groot deel van de gronden aan de overheid ter beschikking stelt (schenken, verkopen, …) en dat deze gronden, na inrichting, het statuut van natuurgebied bekomen.
Een verhouding van 40 - 60% lijkt haalbaar te zijn:
De 60% bevindt zich grotendeels aan Oostzijde van het projectgebied, aansluitend aan het bestaande strookje natuurgebied. Er zijn mogelijkheden om deze 60% in verbinding te stellen met het achterliggende natuurgebied de Houtsaegerduinen, door middel van een groene weg of, waarom niet, een ecoduct.
De 40% sluit eerder aan bij het bebouwd weefsel van De Panne.
Een win-win tussen economische realiteit en ontwikkelingsdoelstellingen voor ’meer natuur’, die de overheid geen cent dient te kosten. Gezien de economische waarde van het gebied begroot mag worden op bruutweg 30 miljoen euro betekent dit dat volgende keuze dient gemaakt te worden:
Of
Een tussenoplossing is uiteraard ook mogelijk. Mogelijks kan het voorziene bouwprogramma beperkter uitgevoerd worden. Desgevallend lijkt het niet ondenkbaar dat de Vlaamse Overheid tot aankoop van een stuk van de site overgaat, om het opgegeven bouwprogramma te compenseren.
---
De overheid moet als een voorzichtig en redelijk persoon omgaan met het belastinggeld van de burger. 30 Miljoen euro is een pak centen. Dat is bruutweg de kostprijs voor de omleidingsweg rond Adinkerke, mét brug en mét tunnel. Of 15x de kostprijs van het omvormen van onze St.-Pieterskerk naar een bibliotheek of het bouwen van de een nieuwe kinderopvang in Adinkerke. Cijfers die moeilijk te relativeren vallen.
Het voorstel tot het (al dan niet-) kosteloos afstaan van 60% van de oppervlakte van het gebied "camping Zeepark" om er bijkomend natuurgebied van te maken kan een constructieve benadering zijn om de impasse te doorbreken, zonder gezichtsverlies of financiële katers.
De eigenaar behoudt zijn rechten tot ontwikkelen volgens de bepalingen van het GRUP, in de tussenoplossing misschien beperkter van omvang;
De Vlaamse Overheid kan bijkomend natuurgebied op de teller schrijven;
Het lokaal bestuur ziet uitvoering van haar GRUP en bekomt voor haar samenleving bijkomend natuurgebied, in de hoop dat dit natuurgebied voor de burger toegankelijk wordt gesteld.
Ik heb steeds, en van dag 1, aangehouden niet gekant te zijn tegen een aankoop door de Vlaamse Overheid van de site. Integendeel, ik verwijt het de Vlaamse Overheid dat ze de voorbije decennia nooit de verschillende kansen hebben gegrepen.
Maar, het is niet aan ons als gemeente, laat staan aan mij, als burgemeester, om ons te moeien in die onderhandelingen tussen de Vlaamse Overheid en de eigenaar.
Ik wil niet fungeren als spreekbuis voor een ontwikkelaar en de beleidsmarge van de Vlaamse Overheid is me helemaal vreemd.
Ik duim voor een goeie uitkomst, die voor alle partijen, en voor ons al gemeenschap in het bijzonder, een voordeel oplevert.
Het volledige GRUP kan je vinden via deze link: https://www.depanne.be/nl/grup-zeepark
